Поновлення договору оренди землі як реалізація переважного права орендатора

Поновлення договору оренди землі як реалізація переважного права орендатора

Питання поновлення договору оренди передбачене у статті 33 Закону України «Про оренду землі». Вказаною нормою передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Необхідними умовами для реалізації цього права сторони мають об'єктивно оцінити належність виконання орендарем своїх обов'язків, а саме:

•        своєчасного внесення орендна плата;

•        використання земельної ділянка за цільовим призначенням;

•    виконування встановлених обмежень (обтяжень) чи інших умов договору.

Відсутність встановлених та зафіксованих порушень орендарем умов договору надає йому право на реалізацію свого наміру на поновлення договору оренди землі.

Крім того, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений самим договором, а якщо такий строк договором не встановлено - не пізніше ніж за місяць до спливу строку користування землею. Орендар зобов'язаний направити орендодавцю лист-повідомлення про намір пролонгації оренди, до такого листа орендар додає проект додаткової угоди.

Не направлення чи несвоєчасне направлення листа-повідомлення, або не направлення додаткової угоди, може бути законною підставою для відмови у поновленні оренди.

Разом з тим слід враховувати, що право на поновлення договору оренди може бути використане тільки з набуттям чинності редакції закону, з якої виникло переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки. При цьому, якщо відповідні правовідносини виникли між сторонами до внесення змін Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" (набрав чинності з 12.03.2011) до статті 33 Закону України "Про оренду землі", слід брати до уваги, що попередня редакція зазначеної статті Закону України "Про оренду землі" не передбачала автоматичного поновлення договорів оренди землі. Реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності пов'язувалася з наявністю відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Також орендодавцеві, який має намір скористатися своїм правом на поновлення договору оренди слід звернути увагу на те, що на даний час змінилися повноваження органів виконавчої влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування щодо передачі земельних ділянок у власність або у користування. Відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 06.09.2012 внесено зміни до статті 122 Земельного кодексу України, відповідно до якої центральний орган виконавчої влади з питань земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб.

Тобто направляючи лист-повідомлення з пропозицією про намір пролонгації договору оренди орендар повинен врахувати зазначені вище положення Закону та встановити, чи є орендодавець за договором належним орендодавцем (відповідно і уповноваженим органом на укладення додаткової угоди) на час закінчення договору оренди, оскільки на час укладення договору оренди орендодавцями земельних ділянок із земель державної власності у межах сіл, селищ, міст районного значення та за межами населених пунктів та земельних ділянок із земель державної власності у межах міст обласного значення та за межами населених пунктів були районні та обласні державні адміністрації.

Таким чином, на сьогодні договори земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності укладаються територіальними органами Держземагенства за місцем розташування таких ділянок.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Отже, необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки. За відсутності такого рішення зобов'язати цей орган в судовому порядку укласти такий договір або ж його поновити неможливо, оскільки це суперечить вимогам законодавства — відповідно до статті 3 19 Цивільного Кодексу України, відповідно до якої власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Таким чином, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки можлива лише за наявності волевиявлення на те сторін, яке з боку уповноваженого органу оформлюється відповідним рішенням.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Серед умов договору, які відносяться до істотних, варто звернути увагу на такі:
      •        строк дп договору;

•        орендна плата;

•        умови використання та цільове призначення земельної ділянки;

•        існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

•        умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

При поновленні договору ці та інші умови можуть бути змінені, але виключно за згодою сторін.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору право орендаря на поновлення оренди землі припиняється.

В той же час, якщо протягом одного місяця після закінчення строку договору, орендодавець не надіслав листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі і якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У такому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється з уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Крім того, необхідно зазначити, що орендар, який має намір на поновлення договору оренди землі, при цьому бажаючи змінити межі або цільове призначення земельної ділянки повинен знати, що поновлення договору оренди землі буде здійснюватися у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Суддя Господарського суду Черкаської області                      Кучеренко О.І.